Interdiction de vendre à son mandataire

Interdiction de vendre à son mandataire

La Cour de cassation a eu l’occasion de rendre un arrêt très intéressant, le 13 septembre 2012, à propos de l’interdiction de vendre à son mandataire (interdiction instituée dans le but d’éviter un conflit d’intérêts évident entre celui que poursuit le mandataire de vendre au meilleur prix, à l’avantage de son mandant, et celui d’acquérir au prix le plus bas, à son propre avantage).

Les faits 

Les circonstances qui sont à la base de cet arrêt sont les suivantes.

Un couple confie à une agence immobilière la mission de vendre son immeuble.

Contrairement à ce qui se passe dans la majorité des cas, l’agent immobilier est nanti des pouvoirs d’un véritable mandataire : non seulement il est amené à devoir rechercher un amateur, mais en outre – et c’est là qu’il devient mandataire – il est habilité à conclure la vente pour compte de ses mandants.

Peu de temps après la conclusion du contrat, le gérant de la société exploitant l’agence immobilière et l’un de ses acolytes se portent candidats pour l’acquisition du bien, ce au prix demandé.

Les propriétaires acceptent.

Un compromis de vente est signé par les propriétaires avec les acquéreurs.

Les vendeurs s’apercevront ensuite qu’ils ont été grugés sur le prix et engageront une procédure en annulation de la vente.

Le Tribunal de première instance de Namur, dans une décision du 11 mai 2010, fera droit à la demande des vendeurs, au motif que l’article 1596, alinéa 3, du Code civil interdit à un mandataire de se porter acquéreur du bien qui lui est confié à la vente.

Les acquéreurs interjetteront appel de cette décision.

Dans un arrêt du 26 mai 2011, ils seront déboutés par la Cour d’appel de Liège.

Ils porteront ensuite le débat devant la Cour de cassation. 

Ils y plaideront, en substance, que, dès l’instant où les vendeurs ont signé le compromis de vente avec eux, le mandat a pris fin, ce qui a eu pour effet de lever l’interdiction prévue par l’article 1596, alinéa 3, du Code civil.

L’arrêt de la Cour de cassation du 13 septembre 2012

La Cour donnera raison aux acquéreurs.

Pour la Cour, la prohibition instituée par l’article 1596, alinéa 3, du Code civil, « subsiste aussi longtemps qu’il n’a pas été mis fin au mandat.

Conformément aux articles 2003 et 2004 du code précité, le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble et cette révocation met fin au mandat.

L’accomplissement de l’acte qui est l’objet du mandat par le mandant lui-même vaut révocation tacite de ce mandat.

L’arrêt, qui considère que le fait que [les vendeurs] ont apposé leur signature sur le compromis (…) ne suffit pas pour considérer qu’il n’y avait plus de mandat et prononce la nullité de ce compromis sur la base de l’article 1596, alinéa 3, du Code civil, viole les dispositions légales précitées. ».

Le fait que les mandants aient signé eux-mêmes le compromis de vente est donc considéré par la Cour comme étant tout à fait déterminant dans la mesure où, pour elle, cette circonstance entraîne ipso facto la révocation du mandat et, partant, la levée de la prohibition instituée par l’article 1596, alinéa 3, du Code civil.

Vigilance donc 

Cette décision doit amener les propriétaires, placés dans les mêmes circonstances, à redoubler de vigilance au moment où ils sont amenés à signer un compromis de vente avec leur mandataire.

Ils seront bien avisés de vérifier préalablement que le prix est conforme à celui du marché et qu’ils n’ont pas été floués.

Car, après la signature du compromis de vente, ils perdront d’office un argument majeur : celui de l’annulation de la vente sur la base de l’article 1596, alinéa 3, du Code civil.

Cela n’implique pas qu’ils perdront tout moyen à l’encontre de l’agent immobilier et/ou de l’acquéreur.

Mais tel n’est pas l’objet de la présente note …